Häufig gestellte Fragen

Um sich auf einen Immobilienkauf vorzubereiten, müssen Sie Folgendes abschätzen:

Die Beträge, die Ihnen für die Finanzierung dieses Kaufs zur Verfügung stehen, also das Eigenkapital

Die Beträge, die Sie von einem Kreditgeber (z. B. Bank) aufbringen müssen. Bank), oder Fremdkapital

Ausgehend vom Verkehrswert (siehe oben) werden die Kreditgeber von Ihnen mindestens 20 % dieser Summe verlangen, um Sie davor zu bewahren, später zu hohen finanziellen Belastungen ausgesetzt zu sein.
Tatsächlich wird das Kreditunternehmen Sie höchstens bis zu 80 % des niedrigeren Wertes zwischen dem Kaufpreis und der Schätzung der Immobilie durch die Bank finanzieren. 
Eine Ausnahme ist mit einem Kredit von 90% möglich, falls Sie eine BVG-Sicherheit hinterlegen und darauf verzichten, diese abzuziehen. 
Dagegen wird die Berechnung der Tragbarkeitsrechnung in jedem Fall von der Bank verlangt. 
Bei einem 90%-Kredit wird die Tragbarkeitsrechnung mit der Erhöhung des Kredits nach oben angepasst.

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Liquidität: Ihre Ersparnisse, Schenkungen von Verwandten, Erbvorbezug usw.

Eigenleistung: Arbeiten, die Sie selbst ausführen können, und/oder vergünstigte Einkaufspreise für bestimmte Materialien können mit Eigenkapital gleichgesetzt werden.

Freizügigkeit der 2. Säule: BVG, Pensionskasse.
Bis zum Alter von 50 Jahren ist der verfügbare Betrag auf die Freizügigkeitsleistung begrenzt (sehen Sie in Ihrem BVG-Ausweis nach).
Achtung, es gibt Einschränkungen:
Die Freizügigkeit kann nur einmal innerhalb von 5 Jahren in Anspruch genommen werden,
die Mindesttranche beträgt 20'000 Franken,
Ab dem Alter von 50 Jahren ist der Höchstbetrag der Betrag, auf den man im Alter von 50 Jahren Anspruch hatte, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung, auf die man im Zeitpunkt der Auszahlung Anspruch hat. (Art.30c Freizügigkeitsgesetz aus dem Gesetz über die berufliche Vorsorge)
Außerdem sollte man abwägen, wie sich der Kapitalbezug auf das Einkommen auswirkt, das man im Rentenalter beanspruchen kann.

Rückkaufswert einer 3. Säule (Lebensversicherung: Das ist das Kapital, das durch die Einzahlungen in ein Lebensversicherungsprodukt gebildet wird, von dem die Gebühren und Kosten für die verschiedenen abgedeckten Risiken abgezogen werden. Die Berechnung des Rückkaufswerts kann Ihnen auf Anfrage von der Versicherungsgesellschaft zur Verfügung gestellt werden.

3. Säule-Konto bei einer Bank: Da bei dieser Art von Produkt keine Risikodeckung enthalten ist, steht dieser Betrag in der Regel vollständig zur Verfügung.

Die Verwendung der zweiten und/oder dritten Säule im Rahmen einer Immobilienfinanzierung führt zur Zahlung der Kapitalsteuer. Je nach Kanton und Gemeinde variiert diese Steuer zwischen 0,5% und 12%! Diese Rechnung wird direkt vom Finanzamt ausgestellt und Sie müssen daher über die nötigen flüssigen Mittel verfügen, um sie zu bezahlen. Der gewünschte Betrag des eingezahlten Kapitals wird direkt auf ein vom Notar verwaltetes Konto überwiesen.
Das abgehobene Kapital kann nicht zur Zahlung seiner eigenen Steuer, der sogenannten "Freizügigkeitssteuer", verwendet werden!

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Achtung der Kapitalbezug aus Ihrem BVG hat zur Folge, dass Ihre Leistungen aus der zweiten Säule gekürzt werden.
Sie können sich von Ihrer Pensionskasse ein Dokument ausstellen lassen, das Ihnen die Folgen eines möglichen Bezugs aufzeigt. 
Auf diesem Dokument können Sie die Situation Ihrer Leistungen vor und nach dem Bezug vergleichen.
Nutzen Sie auch die Möglichkeit, ein Angebot einzuholen, um den Risikoteil, d. h. Tod und Invalidität, gegebenenfalls durch periodische Zahlungen auszugleichen.
Planen Sie diese Zahlungen in die Berechnung Ihrer Kosten mit ein. 
Beachten Sie, dass der Rententeil durch die eingeführte Tilgung ausgeglichen werden kann (siehe unten, indirekte Tilgung).

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Die Aufteilung dieser verschiedenen Fondskombinationen ist je nach Kreditgeber unterschiedlich. Manche verlangen vielleicht, dass Sie die Hälfte der Mittel aus Barmitteln und die andere Hälfte aus einer zweiten oder dritten Säule aufbringen. Manche akzeptieren, dass alles aus der 2. oder 3. Säule stammt, dies unterliegt der Prüfung des Dossiers.

Eine andere Lösung kann gewählt werden, die darin besteht, Ihre 2. oder 3. Säule zu verpfänden. Sie können nämlich einen Teil oder die Gesamtheit Ihrer 2. oder 3. Säule verpfänden. Auf diese Weise ist es möglich, Finanzierungen zu erhalten, die 80% des Kaufpreises übersteigen. Die Produkte entwickeln sich in ihrem Umfeld weiter, werfen Zinsen ab, bieten Leistungen und decken Risiken ab wie bisher, und vor allem fallen für Sie keine Steuern an, da Sie kein Kapital bezogen haben. Aber Vorsicht: Das Darlehen, das Ihnen angeboten wird, ist also höher und damit auch Ihre Belastungen. Im Gegenzug erhöhen die zusätzlichen Zinsen Ihren Steuerabzug. Eine genaue Berechnung ist unerlässlich, um festzustellen, welche Lösung angesichts Ihrer persönlichen Situation die beste ist.

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Wie bereits erwähnt, gewähren Kreditgeber in der Regel Kredite, die 75% bis 80% des Wertes des Objekts abdecken. Ein Pfand oder eine Bürgschaft kann in manchen Fällen über 80% hinausgehen. Das hängt vom Kunden, dem Objekt und natürlich der Bürgschaft ab.

Ein Schuldbrief bescheinigt, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Im Falle eines Konkurses wird diese Forderung gegenüber allen anderen Forderungen bevorzugt. Aus diesem Grund verlangen Kreditgeber notariell bestellte Schuldbriefe.

Der Kredit beinhaltet für den Kreditgeber verschiedene Risikoniveaus. Jede dieser Stufen hat ihren eigenen Zinssatz. Diese Stufen werden als "Ränge" bezeichnet. Der 1. Rang wird zwischen 60% und 66% des Immobilienwerts gebildet. Sein Zinssatz ist die Referenz, die man bei den verschiedenen Instituten, die Hypotheken vergeben, sehen kann. Der zweite Rang, die zweite Hypothek, die den Restbetrag des Darlehens darstellt, hat einen Zinssatz, der zwischen 0,5% und 1% über dem für den ersten Rang geltenden Zinssatz liegen kann. Heutzutage wird diese Unterscheidung nicht mehr so deutlich gemacht, aber der Grad der Verschuldung wirkt sich weiterhin auf den Zinssatz des Kredits aus.
Es ist unbedingt notwendig, die verschiedenen Angebote der Kreditgeber auf dem Markt sorgfältig zu vergleichen. Es werden verschiedene Produkte mit bestimmten Zinssätzen und Bedingungen angeboten, die für die unterschiedlichen familiären Situationen jedes Einzelnen von uns geeignet sein können. Darüber hinaus ändern sich diese Bedingungen im Laufe der Zeit regelmäßig. Es ist daher wichtig, diese Änderungen zu verfolgen und ihnen nach Möglichkeit vorzugreifen.

Die Unterstützung durch einen neutralen Berater, der Ihnen die verschiedenen Marktbedingungen mitteilen kann und dabei Ihre persönliche Situation berücksichtigt, ist von Vorteil.

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Objektwert: 900'000.-
Eigenmittel: 180'000.-
Darlehen: 720'000.-
1. Rang (65% des Objektwertes) 585'000.-
2. Rang 135'000.- Zins auf 1. Rang: 5'850.-
Zins auf 10 Jahre (März 2021) 2. Rang: 5% auf 135'000.-
Zins auf 2. Rang: 2'025.-
Total jährliche Zinsen 7'875.-

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Die mit dem Kauf verbundenen Kosten betragen in der Regel etwa 5 % des Wertes des Objekts. In diesen Kosten sind enthalten:
Die Handänderungssteuer
Die Errichtung von Schuldbriefen
Die Kosten für den Notar
Die Kosten für den Grundbucheintrag

Wenn bereits Schuldbriefe errichtet wurden, müssen Sie nicht unbedingt neue Schuldbriefe errichten. Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks vornehmen, bevor Sie darauf eine Immobilie errichten, werden die Gebühren allein auf den Wert des Grundstücks berechnet. All diese Punkte müssen im Detail untersucht werden.

Heute finanzieren die meisten Kreditgeber diese Kosten nicht. Daher ist es wichtig, dass Sie zusätzlich zu Ihrer Beteiligung in Form von Eigenkapital ausreichend liquide Mittel für diese Kosten vorsehen.

Wie bereits erwähnt, wird eine Steuer berechnet, wenn Sie Ihre zweite oder dritte Säule als Einlage zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs heranziehen.
Achtung: Sollten Sie die Immobilie wieder verkaufen, ohne in einen neuen Kauf zu reinvestieren, muss der aus der zweiten Säule bezogene Betrag an die Pensionskasse zurückbezahlt werden. In diesem Fall können Sie hingegen eine Rückerstattung der anlässlich des Bezugs bezahlten Steuer beantragen. Es liegt an Ihnen, die Belege für die Steuerzahlung aufzubewahren und beim Verkauf wieder hervorzuholen.

Achten Sie darauf, dass die Reservationsbeträge für den Kauf einer Wohnung, d.h. die üblicherweise verlangten 10%, von einer Pensionskasse nur schwer finanziert werden können. Gegebenenfalls ist es ein komplexes Geschäft, das der Zustimmung der 
Kasse unterliegt und vor allem bei Nichtkauf zurückgezahlt werden muss. Im Falle eines Konkurses der Baufirma müssen verlorene Anzahlungen, die mit einem Freizügigkeitsbetrag bezahlt wurden, an die Kasse zurückgezahlt werden.

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Bei einem Immobilienkauf müssen die daraus resultierenden finanziellen Belastungen auf einem realistischen und akzeptablen Niveau gehalten werden. Da im Ruhestand mit einem geringeren Einkommen zu rechnen ist, ist es wesentlich, einen Begriff der Amortisation einzuführen, der es ermöglicht, die ursprünglich aufgenommene Schuld schrittweise zu reduzieren.

Zur Erinnerung: Die Belastungen bei einem Immobilienkauf setzen sich zusammen aus:

dem Hypothekenzins. Das sind die Zinsen für Ihr Darlehen.
die Tilgung. Die Verringerung oder Tilgung Ihrer Schulden.
die Gesamtheit der festen Kosten: Heizung, Miteigentumsgebühren, Grundsteuer usw.

Die Tilgung hat das Ziel, Ihre Schulden zu verringern, damit diese bei Ihrer Pensionierung maximal aus Ihrem 1. Rang (zwischen 60% und 65% des Wertes des Objekts) bestehen.
Es gibt zwei Möglichkeiten, sie zu realisieren: die direkte oder die indirekte Amortisation.

Die Kreditinstitute gehen bei der Bestimmung der finanziellen Leistungsfähigkeit des zukünftigen Eigentümers von einem Zinssatz von 7% aus, der sich zusammensetzt aus:

5% für die Schuldzinsen
1% Amortisation
1% Unterhaltskosten für die Liegenschaft

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Die Hypothekenschuld wird regelmäßig zurückgezahlt, was die Zinsen, Ihre Kosten, senkt, aber gleichzeitig Ihre Steuern erhöht (durch die Verringerung der Schulden und Zinsen in Ihren Steuerabzügen). Die Zinsen, die Sie zahlen, sind nämlich von Ihrem Einkommen absetzbar und schaffen einen Ausgleich zu der Tatsache, dass das Finanzamt ein fiktives Mieteinkommen (Eigenmietwert) zu Ihrem tatsächlichen Einkommen hinzurechnet. Da dieses Mieteinkommen konstant bleibt oder sogar steigt, wenn Ihre Zinsen sinken, steigt natürlich auch Ihre Nettoeinkommensteuer. In Bezug auf Ihr Vermögen hat das Finanzamt einen Steuerwert Ihres Objekts ermittelt, von dem Ihre Schulden abgezogen werden. Wenn Sie Ihre Schulden durch eine direkte Tilgung verringern, steigt Ihr Vermögen und damit auch Ihre Vermögenssteuer. Die Auswirkungen sind relativ gering.

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In diesem Fall wird die Tilgung durch eine Lebensversicherungspolice ersetzt, die beim Kreditgeber verpfändet wird. (Verpfändung: Original, das beim Kreditgeber hinterlegt wird, damit dieser die Überwachung und Existenz der Police bis zum Ende des Vertrags kontrolliert). Es gibt also keine Schuldenreduzierung, d. h. keine Tilgung beim Kreditgeber während der Laufzeit der Police.

Direkte Amortisation / Indirekte Amortisation

Absicherung bei Tod oder
Invalidität: keine volle 
Hypothekenschuld: stetig abnehmend
Hypothekenzinsen: stetig abnehmend
Steuerlast: stetig zunehmend

Nur am Ende der Laufzeit der Lebensversicherung wird das angesammelte Kapital dazu verwendet, einen Teil Ihrer Schulden zu tilgen.

Im Gegensatz zur direkten Tilgung halten Sie also eine konstante Steuerlast aufrecht, die im Gleichgewicht mit den konstanten Mieteinnahmen steht. Da die Versicherungspolice Teil der dritten Säule ist, ist die Prämie außerdem abzugsfähig.
Ein letzter und nicht zuletzt wichtiger Aspekt ist der Schutz der Familie, den die indirekte Amortisation mit sich bringt. In Lebensversicherungsprodukten können Risikoabsicherungen enthalten sein, von denen Ihre Familie im Todesfall oder Sie selbst im Falle einer Invalidität profitieren können. In der Tat sind diese tragischen Situationen schmerzhaft genug, um zu verhindern, dass sie mit einer finanziellen Katastrophe einhergehen. Eine reine Risikoversicherung kann zur Absicherung im Todes- oder Invaliditätsfall bei einer direkten Amortisation abgeschlossen werden und verhindert, dass in dieser Hinsicht kein Versicherungsschutz besteht.

ZUSAMMENFASSUNG:

Durch indirekte Amortisation:

Steuervorteil: 
Niedrigere und konstante Einkommens- und Vermögenssteuer.
Die Versicherungsprämie wird zu den Abzügen hinzugerechnet.
Bei gleichem Tilgungsbetrag: 
Höhere Schuldentilgung am Ende der Laufzeit (wobei zu beachten ist, dass am Ende der Laufzeit eine Steuer auf das eingezahlte Kapital erhoben wird), daher niedrigere Miete im Ruhestand.
Vorsorge: 
Schutz im Todesfall inbegriffen.
Schutz bei Invalidität inbegriffen.

Je nach Wohnort und Einkommen der Familie kann bei genauer Prüfung ein Steuervorteil über die gesamte Laufzeit zwischen 30.000 und 80.000 Euro erzielt werden.

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Neben den Zinsen für das geliehene Kapital und der Tilgung fallen für Hausbesitzer noch weitere Kosten an. Diese werden auf 1% des Kaufpreises geschätzt. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Heizung: Je nachdem, ob sie mit Öl, Gas oder Strom betrieben wird, ist sie teurer oder billiger.
• Gebühren und Abgaben: Müllentsorgung, Wassergebühr, Anschlussgebühr
• Steuern: Grundsteuer
• Unterhalt: Schornsteinfeger, Rohrreinigung, Gartenpflege, Aufzug
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Feuer, Wasserschäden, etc. Bei Eigentumswohnungen werden größere Renovierungen in der Regel aus dem Renovierungsfonds finanziert. Daher ist eine Gebühr für die Zuweisung an den Renovierungsfonds Teil der Kosten des Miteigentümers.
• Renovierung: Rückstellung für zukünftige Renovierungen

Im Falle von Miteigentum (z.B. Stockwerkeigentum) sind die meisten dieser Kosten in den Miteigentumsgebühren enthalten.

Betrachten wir als Beispiel ein Objekt für 900'000.-; es ist mit einem zusätzlichen Betrag an jährlichen Kosten von 9'000.- zu rechnen

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Zusammengefasst, am Beispiel eines Objekts zu 900'000.-

Zinssatz 1. Rang: 1%
Zinssatz 2. Rang: 1,5%

Bankzinsen: 7'875.-
Amortisation:9'000.-
Aufwand: 9'000.
Bei Verwendung des BVG:
Zusatzversicherung 800.*

Jahresgesamtbetrag: 25'875.-
Monatsgesamtbetrag: 2'156.-

Wenn Sie Ihre zweite Säule für Ihr Eigenkapital verwendet haben, führt dies zu einer Senkung der Leistungen bei Tod und Invalidität. Ihre Krankenkasse kann Ihnen eine Zusatzversicherung anbieten, um diesen Rückgang zu kompensieren. Diese Versicherung ermöglicht es Ihnen, Ihre ursprünglichen Leistungen trotz des Bezugs beizubehalten. Diese Versicherung wird Ihnen von der Kasse in Rechnung gestellt. Dieser Betrag variiert von Fall zu Fall. In unserem Beispiel ist diese Zahl eine Schätzung.
Bei einer Erhöhung des Hypothekenzinses ist es klug, den Anstieg Ihrer Kosten abzuschätzen. Aus diesem Grund berechnen Kreditinstitute Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit mit einer Tragbarkeit von 7%, wovon 5% auf die Zinsen entfallen. Die finanzielle Belastbarkeit ist erreicht, wenn der Betrag der finanziellen Belastungen 1/3 Ihres Einkommens nicht übersteigt.

Nach demselben Beispiel kommt man bei Zinssätzen von 4,5 % und 5 %, jeweils für den 1. und 2.
Zinssatz 1. Rang: 4,5%
Zinssatz 2. Rang: 5%

Bankzinsen: 26'325.- + 6'750.- = 33'075.-
Amortisation: 9'000.
Aufwand: 9'000.-
Bei Verwendung des BVG: 
Zusatzversicherung 800.*

Jahresgesamt: 51'075.-
Monatsgesamt: 4'256.-
 

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• Technisch: Architektur, Qualität, Zustand, Instandhaltung

• Ökonomisch: Architektur, Qualität, Zustand, Instandhaltung

  Wirtschaftlich: Markt, wirtschaftlicher und politischer Kontext, ...

• Rechtliches: privat und öffentlich
• Steuerrechtliches: Steuervorschriften

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• Kauf, Verkauf, Tausch von Immobilien
• Erbteilung, Schenkung-Teilung
• Austritt aus der Gemeinschaft, von Unteilbarkeit
• Gesetzlich vorgesehene Vorzugszuteilung
• Steuererklärungen
• Steuererklärungen

Es wird zwischen Sachversicherungen, Haftpflichtversicherungen (HV) und anderen Versicherungen unterschieden.

1. Sachversicherungen

Sachversicherungen decken den Schaden am Vermögen des Versicherten. Sie sind auf das Gebäude selbst beschränkt.

Was versteht man unter einem Gebäude?

Jedes unbewegliche Produkt, das aus der Tätigkeit im Baugewerbe hervorgeht, einschließlich seiner Bestandteile, das mit einem Dach gedeckt ist, nutzbare Räume umschließt und als dauerhafte Einrichtung errichtet wurde. Einige Außenanlagen können auch zusammen mit dem Gebäude versichert werden. Dies ist der Fall bei Springbrunnen, Brunnen, Schwimmbädern, Einfriedungsmauern usw.
Bestandteile

Das sind Kücheneinrichtungen, Aufzüge, Rolltreppen, Heizungsanlagen, Sanitäranlagen und Ähnliches.
Gebäude im Bau

Es kann oder muss gegen bestimmte Risiken wie Feuer, Elementarschäden, Bauarbeiten, Wasserschäden usw. versichert werden.
Fertiggestelltes, übergebenes Gebäude

Einige Schäden (Feuer, Wasser, Elementarschäden) können versichert werden; andere
kommen hinzu (Mieteinnahmen, Gebäudehaftpflicht, Unfälle für den Hausmeister, Einbruchdiebstahl, Glasbruch usw.), die nicht versichert werden können.)

Feuer- und Elementarversicherung

Die Deckung umfasst Schäden, die verursacht werden durch :

Brand 
Blitzschlag
Explosionen
Rauch
Abstürzende Luftfahrzeuge oder Teile davon 
Elementarereignisse (Erdrutsch, Steinschlag, Erdrutsch, Lawinen, übermäßiges Gewicht von Schnee, Schneerutsch, Überschwemmungen und Hochwasser, Orkan, Hagel, Meteoriteneinschlag)

Grundsätzlich werden Gebäude zum Neuwert versichert, der den Kosten eines ähnlichen, neuen Gebäudes, das an derselben Stelle errichtet wurde, zum Zeitpunkt der Veranlagung entspricht. Um eine Unterversicherung zu vermeiden, d. h. dass die Versicherungssumme im Laufe der Jahre nicht mehr ausreicht, wird die Versicherungssumme entsprechend dem Baukostenindex angepasst.

Wasserschadenversicherung

Versichert sind folgende Schäden:

Wasser aus Leitungen und Anlagen
Regen-, Schnee- und Schmelzwasser, das gemäß den allgemeinen Vertragsbedingungen in das Gebäude eindringt
Grundwasser und Rückstau aus der Kanalisation
Öl oder Heizöl aus Heizungsanlagen und Tanks
Frost
Freilegen von Leitungen und Instandsetzung
Die Grundprämie steht im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Es wird dringend empfohlen, weder unter- noch überversichert zu sein: Der Eigentümer würde in beiden Fällen bei einem Schadensfall bestraft. Die Garantie gilt auch außerhalb des Gebäudes, wenn die Leitungen unterirdisch verlegt sind.

Glasbruchversicherung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich zu versichern:
Eine Gesamtversicherung
Eine Versicherung pro Raum
Eine Glasversicherung für Gemeinschaftsräume, wobei die Verglasung der Mieträume zu Lasten des Mieters geht
Wie versichert man sich?
Als Grundlage für die Festlegung der Prämie dient die Brandversicherungssumme des Gebäudes. Bei der Einzelraumversicherung ist es die Fläche jeder Verglasung.

Mieteinkommensversicherung

Es handelt sich um einen entgangenen Gewinn aufgrund eines versicherten und gedeckten Schadens. Dieser Einkommensverlust ist von Amts wegen wie folgt versichert:

Durch die Feuerversicherung bis zu 5% der zugewiesenen Gebäudeentschädigung (die für Sachschäden gezahlt wird), die als Ergänzung oder zusätzliche Kosten bezeichnet wird.
Durch die Gebäudeversicherung, Deckung für Mieteinnahmenverlust für eine maximale Dauer von 24 Monaten.

2. Haftpflichtversicherungen (HV)

Haftpflichtversicherungen (HV) decken Schäden am Vermögen anderer ab. Sie erstrecken sich auch auf das eigene Grundstück. Haftpflichtversicherungen erfüllen drei wichtige Aufgaben:
Entschädigung geschädigter Dritter für alle Personen- und Sachschäden, wenn die Haftung des Versicherten festgestellt wurde
Verteidigung des Versicherten gegen ungerechtfertigte Ansprüche und Übernahme der Kosten für Gutachten, Anwälte oder Gerichte, falls erforderlich
Vertretung des Versicherten bei Verhandlungen, Erörterungen und Untersuchungen, die sich aus einem Schadensfall ergeben, und Übernahme eines möglichen Regresses.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Haftpflichtversicherungen nicht nur den Zweck haben, einen Geschädigten zu entschädigen, sondern auch den Kunden zu unterstützen.

Gebäudehaftpflichtversicherungen

Der Eigentümer eines Gebäudes muss für Schäden haften, die durch Baumängel oder mangelnde Wartung verursacht werden.
Das bedeutet, dass der Eigentümer auch dann haftbar gemacht werden kann, wenn er sich nicht schuldhaft verhalten hat. Der Geschädigte muss trotzdem den Beweis für den Mangel erbringen.
Die Gebäudehaftpflicht ist nicht immer notwendig, die Privathaftpflicht kann ausreichen.
Für weitere Informationen steht Ihnen der Versicherungsmaklerservice ASSURIMO kostenlos und unverbindlich zur Verfügung
www.assurimo.ch

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Wer könnte besser als ein Makler wissen, zu welchem Preis Ihre Immobilie verkauft werden kann? Wer könnte Ihnen besser als ein Makler raten, je nach den lokalen und nationalen Nachrichten abzuwarten oder schnell zu verkaufen? Ein Immobilienmakler wird in der Lage sein, Ihre Immobilie zu begutachten, um sie zu den besten Bedingungen anzubieten.

Als Kaufmann mit Leib und Seele und Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer kümmert sich der Immobilienmakler auch um die Werbung, die Besichtigungen, die Überprüfung des Zustands der Immobilie und die Schätzung der zu erwartenden Arbeiten. Er stellt auch die Verkaufsunterlagen zusammen (Eigentumsurkunde, genaue Beschreibung der Wohnung, Miteigentumsordnung usw.).

Die Person, der man den Verkauf seines Hauses anvertraut, das den größten Teil seines Vermögens ausmacht, wählt man nicht leichtfertig aus.
Hier ist ein Fragebogen, der Ihnen bei Ihrer Wahl helfen kann:

• Hat er einen guten Ruf?
• Ist sein Vertrag legal, klar und fair? Lässt er Ihnen Zeit, ihn zu studieren?
• Ist seine Provision nach dem Verkauf auch wirklich zahlbar?
• Bewertet er Ihre Immobilie realistisch und nicht übertrieben, um zuerst den Auftrag zu erhalten und dann später den Preis für Sie zu senken, nachdem er wertvolle Zeit verloren hat?
• Kann er Sie ernsthaft über die zu erledigenden Formalitäten informieren?
• Bietet er besondere Versicherungen und Garantien an?
• Hat er eine große Datei mit potenziellen Käufern, um einen Verkauf schnell abzuwickeln?
• Hilft er Ihnen dabei, Ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken, indem er Ihnen sagt, worauf ein Käufer sein Augenmerk richtet?
• Erstellt er eine Fotoreportage, eine Mappe, eine Broschüre zur Präsentation Ihrer Immobilie?
• Arbeitet er mit anderen Agenturen zusammen, die die Fotos und die Beschreibung Ihrer Immobilie erhalten werden.
• Übernimmt er alle Werbekosten?
• Wird er einen Plan für die Werbung in Zeitungen und anderen Medien erstellen?
• Werden das Foto und die Beschreibung Ihrer Immobilie im Internet veröffentlicht. Auf welchen Websites?
• Besitzt er gut gelegene Schaufenster, um das Foto Ihrer Immobilie auszustellen?
• Sind seine Werbeplakate und -schilder gut sichtbar und lesbar?
• Ist er in der Lage, bei Bedarf einen "Tag der offenen Tür" oder andere originelle Marketingaktivitäten zu organisieren, um möglichst viele Interessenten anzuziehen?

Wenn er alles (oder vieles) von dem oben Gesagten schriftlich festhält und sich verpflichtet, Sie regelmäßig über seine Kontakte und Schritte zu informieren, ist er wahrscheinlich jemand, auf den Sie sich verlassen können, um Ihr Immobilienobjekt schnell und erfolgreich zu verkaufen. Und Ihnen eine Menge Ärger ersparen.

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Ein von einem Fachmann durchgeführtes Gutachten gibt die Gewissheit, dass ein Objekt zum richtigen Preis angeboten wird.

Ein Sachverständiger misst objektiv den Verkehrs- und/oder Mietwert einer Immobilie, sei es eine Wohnung, eine Gewerbefläche, ein Grundstück, ein landwirtschaftliches Gut, ein Geschäftsvermögen, ...

Die Anzahl der Elemente, die in Betracht kommen, ist enorm. Durch seine Erfahrung und seine Kenntnis der Gesetze, Vorschriften und des Marktes stellt der Sachverständige eine zutreffende Diagnose, die es ermöglicht, den Wert eines Objekts richtig einzuschätzen.

Sein Fachwissen umfasst:

• Technische Kenntnisse: Architektur, Qualität, Zustand, Instandhaltung
• Wirtschaftliche Kenntnisse: Architektur, Qualität, Zustand, Instandhaltung
• : Markt, wirtschaftlicher und politischer Kontext, ...
• Rechtliches: privat und öffentlich
• Steuerliches: Steuervorschriften

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In den folgenden Bereichen wird Fachwissen empfohlen:

Vermögensverwaltung durch Privatpersonen

• Kauf, Verkauf, Tausch von Immobilien
• Erbteilung, Schenkung-Teilung
• Ausscheiden aus der Gemeinschaft, von Unteilbarkeiten
• Gesetzlich vorgesehene bevorzugte Zuteilung
• Steuererklärungen
• Steuererklärungen

Die Wahl des Notars obliegt dem Käufer, eine Wahl, die nicht mehr von der geografischen Lage der Immobilie diktiert wird.
Bei einem Verkauf kann der Notar Sie über folgende Punkte informieren:

• Das Objekt selbst : Lage, Zonenplan, Bauvorschriften, Ausstattung, Steuern, Bauzustand, Gutachten, Nachbarschaft, Ästhetik usw.
• Die Finanzierung: Eigenkapitalanteile, Bankfinanzierung, potenzielle Bundeshilfe.
• Die Folgen: Auswirkungen eines Immobilienerwerbs auf erbrechtliche und eheliche Angelegenheiten.
  
  Der Notar kümmert sich um alle notwendigen Schritte und Genehmigungsanträge für die Erstellung des Kaufvertrags:

Vertragsmodalitäten: Kauf von einem oder mehreren, vereinbarter Preis, Laufzeit, Garantien, besondere Bedingungen
Behördengänge und Vorarbeiten: Prüfung des Grundbuchs, Überprüfung der Finanzierung, Beantragung von Genehmigungen

Der Notar stellt die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags sicher, indem er :

• Freigabe der Mittel, wenn alle Bedingungen erfüllt sind

• Einreichung des Übertragungsgesuchs beim Grundbuchamt

  Einreichung des Übertragungsgesuchs beim Grundbuchamt

• Eintragung des neuen Eigentümers
• Übergabe der Sicherheiten an den Gläubiger
  
  Die Honorare des Notars basieren auf einem vom kantonalen Staatsrat beschlossenen Tarif.

Sobald alle Bedingungen für den Verkauf erfüllt sind (Darlehen, Genehmigungen, Dokumente, Rechte...), kann der Kaufvertrag vor einem Notar vom Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden.

Die Wahl des Notars obliegt dem Käufer und ist nicht auf den Ort beschränkt, an dem sich die Immobilie befindet.

Vor der Unterzeichnung dieser endgültigen Urkunde kann der Käufer verlangen, die Immobilie erneut zu besichtigen, um zu überprüfen, ob sich seit der vorherigen Besichtigung nichts geändert hat.

Bei der Unterzeichnung der Verkaufsurkunde zahlt der Käufer den Restbetrag sowie die "Notarkosten" (Honorar des oder der Notare, Eintragungsgebühr, Vorschuss für verschiedene Kosten der Veröffentlichung und Aufbewahrung der Hypotheken). Die öffentliche Urkunde stellt die Übertragung des Eigentums und die Zahlung des Preises an den Verkäufer fest.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das Teil einer Wohnsiedlung ist, geht die Unterzeichnung der Urkunde mit der Übergabe einer Kopie der Eigentumsordnung oder des Lastenhefts der Wohnsiedlung durch den Verkäufer einher.

Der Notar, der die Urkunde aufgesetzt hat, bewahrt ein Original - die Minute - auf. Dem Käufer werden die Schlüssel sowie eine Bescheinigung über die Eigentumsübertragung ausgehändigt. Eine Kopie dieser Urkunde, die die Eigentumsurkunde darstellt, wird ihm nach Abschluss der Formalitäten zusammen mit der Kostenabrechnung und der Rückerstattung des Restbetrags der geleisteten Anzahlung zugesandt.

Die Urkunde muss sorgfältig aufbewahrt werden.

Wohnung: gemäß den Bedingungen des Mietvertrags, ansonsten sind die gesetzlichen Bestimmungen maßgeblich.
Geschäftsfläche: gemäß den Bedingungen des Mietvertrags, ansonsten sind die gesetzlichen Bestimmungen maßgeblich.

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Obwohl der Vermieter keine rechtliche Verpflichtung hat, dies zu akzeptieren, kann ein schriftlicher Antrag an die Regie gerichtet werden, die sich dann entscheidet.

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Ordentliche Kündigung: Einhaltung der Kündigungsfrist und der vertraglich festgelegten Frist. Es ist kein Grund erforderlich. Die Kündigung muss von allen Mietvertragsinhabern unterschrieben werden. Es ist ratsam, sie per Einschreiben zu versenden.

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Abgesehen von den Empfehlungen, die von der Regie angegeben werden, muss das Objekt in einem perfekt sauberen Zustand zurückgegeben werden, frei von jeglichen Gegenständen und Bewohnern. Eventuell verursachte Schäden sind der Regie so schnell wie möglich zu melden.

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